10 medidas para la vivienda en España que reinstaura el gobierno
La crisis política española vinculada a los decretos destinados a regular el mercado inmobiliario continúa con la reactivación inmediata de 10 medidas que habían sido rechazadas por el parlamento.
Todo empezó con el desalojo de Mari Carmen, de 88 años, de su casa, después de que un fondo buitre aumentara en cinco su alquiler. Ante la emoción popular, Pedro Sánchez presentó con urgencia dos ambiciosos decretos destinados a limitar la subida de precios y dificultar los desalojos. La derecha votó en contra y las medidas no entraron en vigor. Para golpear la mesa con el puño, el Primer Ministro disolvió el Parlamento y convocó elecciones legislativas anticipadas para el 29 de noviembre.
Nuevo giro en plena campaña electoral: Pedro Sánchez volvió a presentar estas medidas al Consejo de Ministros. Entran en vigor de forma inmediata y seguirán siendo aplicables durante 30 días. Transcurrido este período, un número reducido de diputados permanentes, una vez disuelto el Parlamento, deberá decidir sobre su continuación. A diferencia del pleno del parlamento, en este órgano reducido el gobierno tiene mayoría para obtener un voto favorable a su decreto. Aquí están todas las medidas actualmente aplicables.
Los alquileres están congelados
El decreto prevé la congelación de los alquileres durante las renovaciones anuales. El alquiler sólo podrá incrementarse hasta un máximo del 2% cuando su importe sea inferior a la media fijada por el Índice de Referencia.
En cambio, si el alquiler ya es superior a los precios de referencia, el propietario no podrá aplicar ningún incremento durante la renovación anual del contrato.
Hasta dos años más en su apartamento
Todos los arrendamientos vigentes que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarán por dos años, en las mismas condiciones que el contrato actual.
Para poder beneficiarte de ello, sin embargo, debes estar al corriente de los últimos ocho pagos de alquiler. La prórroga no se aplicará si se acuerdan nuevas condiciones entre las partes o si el propietario necesita el alojamiento para sí o para miembros de su familia.
Los alquileres temporales están mucho más supervisados
La enmienda a la ley ahora requiere prueba de una “razón real y debidamente establecida” para concluir un contrato de alquiler por temporada. La falta de justificantes o la prórroga del contrato más allá de doce meses “sin justificación” dará lugar a su reclasificación como arrendamiento de vivienda habitual.
Además, el alquiler de los contratos de alquiler temporal deberá respetar el tope vinculado al Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV) para las revisiones anuales.
El texto especifica, sin embargo, que los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor de la ley seguirán sujetos a las antiguas normas, que ofrecen menos protección y no exigen justificantes ni una recalificación automática como residencia principal en caso de incumplimiento de las condiciones.
Por otro lado, si estos contratos de temporada se renuevan después de la entrada en vigor de la ley, quedarán sujetos al nuevo decreto y deberán aportarse los justificantes exigidos.
Prohibición de alquilar cada habitación por más del apartamento completo
Los alquileres por habitación también están directamente afectados.
El importe solicitado para todas las habitaciones alquiladas por separado en un apartamento no puede exceder el alquiler aplicable al alquiler de todo el alojamiento.
El texto también se refiere explícitamente a zonas con un mercado de alquiler ajustado, donde el alquiler de viviendas de una sola habitación debe respetar los límites máximos de alquiler vigentes.
Otra novedad: queda excluida de esta normativa la cesión de habitaciones por parte de organizaciones sin ánimo de lucro del tercer sector, en el marco de programas de acogida.
Finalmente, la ley exige que las plataformas de alquiler a corto plazo publiquen información veraz y que cumpla con esta nueva regulación.
Suspendidos los desahucios hasta 2030 en determinados casos
Se extiende protección a personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030.
El sistema afecta en particular a los inquilinos vulnerables sin vivienda alternativa, cuando la vivienda pertenece a determinadas empresas que han adquirido propiedades o carteras de préstamos inmobiliarios a precios muy inferiores a su valor.
Un juez podrá suspender el desalojo incluso cuando ya se haya pronunciado resolución judicial, siempre que el desalojo aún no se haya ejecutado físicamente.
El decreto también prevé un mecanismo para otros propietarios cuando el inquilino sea vulnerable y la administración no haya facilitado ninguna solución habitacional.
Ciertas adquisiciones inmobiliarias prohibidas hasta 2028
El gobierno también introduce una restricción hasta el 31 de diciembre de 2028 dirigida a determinadas transacciones inmobiliarias consideradas especulativas.
La medida no afecta a todos los inversores de forma indiscriminada. El texto se dirige a las entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de bienes inmuebles y en particular limita la compra de viviendas a un precio inferior al 70% de su valor estimado de mercado. Existen varias excepciones, en particular para viviendas sociales o asequibles.
Una nueva rebaja fiscal para determinados inquilinos
El texto también crea, por primera vez en una década, una ventaja fiscal específica para los inquilinos.
Esta reducción de impuestos podría, según el Ministro de Vivienda, beneficiar a 1,6 millones de hogares. En concreto, el decreto establece una deducción fiscal del 10% de los alquileres pagados para personas con ingresos de hasta 33.007,20 euros. Por lo tanto, no estará reservado a jóvenes ni a residentes en zonas con un mercado de alquiler ajustado, como se había previsto inicialmente.
Sin embargo, el texto impone varias condiciones para poder beneficiarse del mismo. Durante al menos seis meses al año, ni el contribuyente ni ningún miembro de su hogar deberán poseer, solo o conjuntamente, la totalidad de otro alojamiento, ni tener un derecho real de uso o disfrute sobre un alojamiento situado a menos de 50 kilómetros del alojamiento alquilado.
Se prevé una excepción cuando una decisión administrativa o judicial impida al interesado utilizar este otro alojamiento como residencia.
Ventajas fiscales también para los propietarios
El decreto deducciones fiscales para los propietarios. Pueden alcanzar el 100% de los ingresos por alquiler recibidos cuando el propietario reduce el alquiler en un 5%, sujeto al cumplimiento de varias condiciones.
Alquileres turísticos sujetos al 10% de IVA
Ciertos alquileres de corta duración también estarán sujetos al IVA del 10%.
Se trata, en particular, de alquileres de apartamentos amueblados de una duración máxima de treinta noches cuando no se trate de la residencia habitual del propietario, así como de alojamientos que ofrezcan determinados servicios comparables a los de un hotel.
Los municipios ubicados en zonas con mercados estrechos también podrán aplicar aumentos en el impuesto inmobiliario español, el IBI, a los alojamientos turísticos. El incremento podrá alcanzar el 50%, el 100% para propietarios de al menos dos alojamientos turísticos y hasta el 150% para quienes posean al menos cuatro.
Hasta 50.000 euros sin intereses para comprar tu primera vivienda
El Gobierno financiará, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), una línea de préstamos dirigida a particulares para la compra de su primera vivienda, financiada por el Ministerio de Vivienda.
El sistema “Tu Casa” permitirá financiar la aportación necesaria para obtener un préstamo inmobiliario, dentro del límite de 50.000 euros o el 20% del precio del alojamiento si esta cantidad es inferior. El préstamo se beneficiará de un aplazamiento de amortización correspondiente a la duración del préstamo inmobiliario, hasta 30 años, y estará libre de intereses.
Las viviendas adquiridas mediante este sistema, sin embargo, estarán sujetas a un precio máximo en caso de reventa. Durante la segunda venta y posteriores, el precio no podrá superar el precio de adquisición inicial, actualizado según la evolución del índice de precios al consumo (IPC). También podrá tenerse en cuenta el valor de determinadas obras de renovación o mejora, en los términos que reglamentariamente se determinarán.
El objetivo del Gobierno es que estas ayudas, a diferencia de los regímenes existentes, no estén reservadas a los jóvenes y no incluyan ningún criterio de edad.
