Fiscalidad de los propietarios en España: lo que necesitas saber
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España es popular entre los franceses que desean comprar una propiedad primaria o secundaria. Sin embargo, la Península Ibérica es uno de los países de Europa con una fiscalidad más restrictiva para los propietarios. El equinoccio hace balance.
¿Qué es la residencia fiscal?
En principio, según la normativa española y el artículo 9.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), una persona tiene residencia fiscal en España si:
- Allí permanece más de 183 días durante el año calendario;
- Estableció allí, directa o indirectamente, el centro de sus actividades económicas.
Sin embargo, si es probable que una misma persona tenga su residencia fiscal tanto en España como en otro Estado, el convenio fiscal suscrito entre ambos Estados ofrece una metodología para llevar a cabo el arbitraje.
Así, el Derecho interno y los convenios fiscales bilaterales entre el Reino de España y otros Estados permiten determinar la residencia fiscal de una persona física o jurídica a partir de una serie de criterios alternativos.
Impuestos a pagar en España para residentes
En principio, las personas con residencia fiscal en España están sujetas a una obligación tributaria relativa a la totalidad de sus rentas (sueldos, pensiones de jubilación, rentas de la propiedad, rentas de alquileres, rentas del capital mobiliario, plusvalías inmobiliarias, etc.) con sujeción a las exenciones previstas por los convenios fiscales destinados a evitar la doble imposición. La declaración del impuesto sobre la renta se realiza anualmente. Los propietarios de bienes inmuebles están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) que se describe en el siguiente apartado.
Existen una serie de características especiales, bonificaciones y deducciones para los extranjeros residentes. Por ejemplo, un jubilado francés y residente en España ve gravada su pensión de jubilación en España si es una pensión privada, pero en Francia si es pública.
Impuestos a pagar en España para no residentes propietarios de inmuebles de uso residencial
Los propietarios no residentes están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles (Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI). Este es un impuesto municipal anual sobre la propiedad, que debe pagar la persona propietaria de la propiedad el 1 de enero del año en curso. Se calcula a partir del valor catastral del inmueble, al que se aplica un tipo impositivo que varía del 0,3 al 1,1% según el municipio.
El impuesto calculado sobre los inmuebles de uso residencial (no alquilados) también es obligatorio para los propietarios no residentes. Corresponde a cualquier bien inmueble reservado para uso residencial. Se calcula aplicando un tipo (19% para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, 24% para residentes en otros países) sobre una renta ficticia del 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble según el caso.
Si el inmueble no ha sido destinado a uso residencial durante todo el año, ya sea porque el propietario lo compró o vendió durante el año, o porque estuvo alquilado durante parte del año, el impuesto se calcula en proporción al número de días durante los cuales el inmueble estuvo destinado a uso residencial. Este impuesto no se aplica a determinados activos, en particular a los terrenos y edificios en construcción.
La declaración de la renta ficticia y el pago del impuesto asociado podrán realizarse durante todo el año siguiente al ejercicio de que se trate.
Impuestos a pagar en España para no residentes propietarios de inmuebles en alquiler
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles propiedad de no residentes en España están sujetos al impuesto sobre la renta, que también difiere según el país de residencia del propietario. Para los residentes en la Unión Europea, el tipo impositivo es del 19% y se aplica a los ingresos netos del alquiler (todos los gastos vinculados al inmueble son deducibles, en proporción al número de días durante los cuales el inmueble estuvo alquilado: IBI, depreciación del inmueble, gastos de copropiedad, impuesto sobre los residuos domésticos, gastos de reparación, intereses de los préstamos utilizados para comprar el inmueble o financiar obras, etc.).
Para residentes de otros países, la tasa es del 24% y se aplica a los ingresos brutos por alquiler. La declaración y pago del impuesto asociado se realiza trimestralmente, durante los primeros 20 días de abril para el primer trimestre, julio para el segundo, octubre y enero para el tercer y cuarto trimestre.
Este artículo publicado originalmente en marzo de 2025 ha sido actualizado.
