Inmobiliaria en Barcelona: ¿cómo acabará todo?
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Ante el aumento de los precios, la capital catalana cae en una dualidad creciente: por un lado, una población local debilitada por un mercado fuera de su alcance; por el otro, una ola continua de inversores y expatriados con alto poder adquisitivo.
Los números son vertiginosos. En España, el precio de la vivienda aún podría subir casi un 9% entre 2025 y 2026, según Banco Singular, sobre todo en las provincias más tensas: Madrid, Málaga, Valencia, las islas y Barcelona.
La demanda se dispara, mientras que la construcción sigue retrasada: el país tendrá un déficit de 600.000 viviendas a finales de 2025, mientras que sólo se deberían entregar 260.000 nuevas viviendas durante ese período. Una escasez estructural, agravada por las trabas administrativas y la lentitud en el desarrollo del parque público.
Barcelona, donde el precio del metro cuadrado roza ya los 5.000 euros, ve alejarse las perspectivas de un mercado accesible. En un año, el precio de las viviendas antiguas ha aumentado más de un 10%, hasta alcanzar los 2.460 euros/m² de media nacional, un récord en veinte meses.
Los alquileres siguen la misma trayectoria: Barcelona es la tercera ciudad europea donde el porcentaje del salario dedicado al alquiler es mayor. La tensión es tal que los bienes más asequibles están aumentando dos veces más rápido que los artículos de lujo. Resultado: las clases medias, aplastadas, se ven expulsadas del centro. Un movimiento que ya se observa desde hace unos diez años en los barrios más turísticos, pero que ahora se extiende a toda la ciudad.
El gran sustituto inmobiliario
Este desequilibrio también se explica por el aumento del poder de los compradores extranjeros. En 2024 adquirieron cerca de 140.000 viviendas en España, el 20% de las ventas totales. Y casi la mitad de estas transacciones fueron realizadas por no residentes, a menudo inversores o compradores de segundas viviendas.
En Barcelona, esta dinámica es palpable: la ciudad atrae cada vez a más franceses, alemanes, polacos, estadounidenses y latinoamericanos, atraídos por la estabilidad, el clima y la rentabilidad del alquiler. El precio medio que pagan estos no residentes alcanza los 3.063 €/m², frente a los 1.700 €/m² de los españoles. Pero esta mutación alimenta una profunda división. Los hogares locales se están hundiendo en la precariedad residencial, mientras que los inversores extranjeros, a menudo sin recurrir al crédito, dictan el ritmo del mercado.
Este fenómeno de “importante sustitución inmobiliaria” ya está remodelando el paisaje urbano. En cada esquina están apareciendo cafés y tiendas para expatriados con alto poder adquisitivo, y en algunos de ellos el inglés se está convirtiendo en la norma. A largo plazo, los expertos temen una Barcelona fracturada, más internacional que nunca, pero cada vez menos accesible para quienes trabajan allí.
¿Podría Barcelona convertirse en un Manhattan pequeño, cosmopolita pero elitista? Según las proyecciones actuales, la capital catalana se está convirtiendo en un enclave de propietarios ricos, donde la población residente será predominantemente extranjera y móvil. Singular Bank prevé un aumento continuo, impulsado por la afluencia migratoria, la debilidad de la nueva oferta y la esperada caída del Euribor hacia el 2%, lo que hará que el crédito vuelva a ser atractivo.
