Préstamo francés e inmobiliario: Francia vs España, ¿qué elegir?

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La idea de vivir en España o invertir allí en bienes inmuebles atrae a muchos franceses. Pero cuando se trata de financiación, surge la pregunta: ¿es mejor pedir prestado a un banco francés o a un banco español? Tarifa, duración, seguro, preparación del expediente, garantías: todo cuenta.

¿Dónde están las mejores tasas de interés?

En Francia, el Las tarifas inmobiliarias han fluctuado mucho en los últimos años, pero en el primer semestre de 2025, “a menudo observamos tipos fijos entre ~3% a ~4% para plazos tradicionales (20-25 años), dependiendo del perfil del prestatario, duración y cotización »explica a Equinox Magali Zanin, asesora bancaria con sede en Montauban, cerca de Toulouse en Francia. El seguro del prestatario, las tarifas de solicitud, la garantía o la hipoteca también aumentan significativamente el costo total de un proyecto inmobiliario.

En España, por para los no residentes, las tarifas son un poco más altas y las condiciones más estrictas. Hablamos de tipos fijos o variables alrededor ~3,5% a ~6%, según datos de la plataforma Idealista, dependiendo de los bancos, duración, aportación y ubicación. Para los franceses que disfrutan del estatuto de residente español, las tarifas suelen ser un poco más favorables, pero siguen estando sujetas a numerosos factores como el lugar de residencia (las tarifas varían según la comunidad autónoma), el método de la tarifa (variable o fija) o incluso el perfil del solicitante.

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Así, si su expediente es sólido, podrá obtener mejores tarifas en Francia, especialmente a tarifa fija. En España, la variable ligada al Euribor es más común, pero puede resultar riesgosa si los tipos suben. En el caso de los tipos fijos, los tipos españoles se aproximan a los valores franceses, pero suelen presentar un suplemento o condiciones más restrictivas para los no residentes.

Duración, aportaciones, garantías… ¿Qué país es más asequible?

En Francia, explica la banquera Magali Zanin, a veces incluso menos dependiendo del banco, mientras que en España, especialmente para los no residentes, es necesario planificar entre 30% y 40% del precio del inmueble, sin incluir los costes adicionales de preparación del expediente bancario.

En lo que respecta al otorgamiento de crédito inmobiliario (también llamado Préstamo a valor), en España, los bancos para no residentes generalmente sólo prestan 60-70% del valor del inmueble, en ocasiones inferior según el portal inmobiliario Idealista. En Francia, determinados bancos con garantías o ayudas pueden subir más según el caso.

En cuanto a la temporalidad del préstamo, en En Francia, los plazos medios son de 20 a 25 años (a veces 30 años dependiendo de los bancos y de la edad del prestatario). En España, los residentes pueden obtener préstamos a más largo plazo (hasta 30-40 años), pero para los no residentes, las duraciones suelen ser más modestas (15-20 años).

Seguro, costes adicionales: ¿qué elegir?

Seguro del prestatario Es obligatorio en ambos países, pero los precios, las garantías y los plazos pueden fluctuar mucho. En Francia, el mercado de seguros de préstamos está maduro, es posible la delegación de seguros, garantías por pandemias, pérdida de empleo, etc., según los casos. En España, los bancos pueden imponer ciertos seguros vinculados al préstamo o al inmueble, o solicitar productos adicionales para obtener tipos reducidos.

En cuanto a los gastos de tramitación, en España, los montos desembolsados ​​varían entre 0,5% y 1,5% del importe del préstamo, gastos de tasación entre 300 y 600 € y gastos de inscripción en el registro de la propiedad (~0,2%). En Francia, los gastos notariales, los gastos de garantía (hipoteca o depósito), los gastos de solicitud, etc., están bien establecidos, pero el porcentaje total depende de varios factores como la ubicación de la región, la tipo de propiedad (nueva o antigua), etc.

Configuración del expediente, limitaciones administrativas: ¿qué esperar?

Los bancos franceses que conceden préstamos sobre inmuebles situados en Francia o en la zona euro están familiarizados con los documentos, valoraciones y garantías. Si es francés y tiene ingresos en Francia, puede que le resulte más fácil convencer a su banco francés para que financie una propiedad en España. “pero exigirán garantías adicionales (hipoteca sobre una propiedad en Francia, por ejemplo) o depósitos”.

Los bancos españoles suelen exigir un NIE (número de identidad de extranjero), comprobante de ingresos regulares, documentos bancarios y un depósito elevado para los no residentes. La preparación del expediente puede ser más rígida y los plazos más largos si se trata de documentos extranjeros. También hay que tener en cuenta el riesgo de imposición extranjera: costes fiscales locales, diferencia de régimen fiscal para los no residentes, costes relacionados con la gestión de bienes en el extranjero, etc.

¿Cuándo elegir y cómo?

Si eres francés, con buenos ingresos y una contribución significativa, podrás obtener mejores condiciones en Francia, especialmente para un préstamo a tipo fijo, y evitar las incertidumbres relacionadas con el cambio o las leyes extranjeras.

Si tiene intención de establecerse en España, con residencia, o si es no residente pero tiene un historial muy sólido, endeudarse en España puede ser interesante, especialmente para aprovechar tipos variables o condiciones locales menos costosas bajo ciertas condiciones.

También debe sopesar los costes adicionales: traducción de documentos, honorarios notariales españoles/impuesto local, medios de garantía, seguro obligatorio impuesto por el banco español. Hay tantos elementos que pueden compensar un tipo deudor español que parece más atractivo a primera vista.

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